분양가 상한제 내용 한방에 정리
분양가 상한제란 집값 안정화의 일환으로 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말합니다. 즉, 감정평가된 아파트 토지비에 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가가 산정되는 방식이죠.
민간택지 분양가 상한제 적용이 예고된 가운데 대상 주택들에 대한 거주의무기간을 적용하는 법안이 발의 되었습니다. 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 아파트에 거주의무기간을 적용하는 방안이 추진되고 있습니다. 이로인해 신축전세물량이 크게 감소할 수 있어 우려가 됩니다.
지난 26일 발의된 '주택법 개정안' 중에 '민간택지 분양가 상한제를 적용 받는 아파트 입주자들에게 최대 5년의 거주의무기간을 두자는 내용이 포함되어 있는 것으로 확인 되었습니다. 이에 대해 국토교통부는 공공택지내 분양주택의 경우 거주의무기간이 3~5년이기에 '민간택지 분양가 상한제' 적용 아파트들에 대해서는 2~3년의 거주의무기간 부여하는 것으로 방향을 잡은 듯 합니다.
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1. 민간택지 분양가상한제
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1)기존: 직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률 2배를 초과하는 지역
2)변경: 투기과열지구로 지정된 지역에만 적용(국토부 주거정책심의위원회에서 심의로 결정)
3)효과: 투과지역 규제가 좀 더 강력해졌음.
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2. 재건축, 재개발 사업도 분양가상한제 적용
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1)기존: 입주자모집 승인 신청 전
2)변경: 최초 입주자모집승인 신청한 단지부터 적용하는 것으로 일괄 처리
3)효과: 당장 재건축/재개발 입주 대기중인 단지들도 일괄 적용가능함
투기과열지구내 정비사업 일반분양 모두 해당
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3. 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 개선
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1)기존
① 공공택지 투과지역 3/4/6/8년 / 그 외 3/4/6/8년
② 민간택지 투과지역 3/3/3/4년 / 그 외 1.6/2/3/4년
2)변경
① 공공택지 투과지역 5/8/10년 / 그 외 3/6/8년
② 민간택지 투과지역 5/8/10년
3)효과: 등기 전 전매로 차익 방지
① 전매제한기간 3년 초과시 등기 후 제한 풀리니까 등기 후에 팔 것.
② 제한기간 내에 팔려면 LH에 우선매수권 있음(LH가 사서 임대주택 공급)
전매제한 공공택지와 동일,거주의무기간은 미정
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4. 후분양 가능한 건축공정 기준 강화
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1)기존: 공정률 50~60% 수준
2)변경: 공정률 약 80% 수준, 등록사업자 2 이상의 연대보증 필요
3)효과:
선분양과 똑같이 분양가상한제,전매제한
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5. 민간택지도 거주의무기간 적용 검토
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1)기존: 없음(공공택지의 공공분양주택에만 있었음. 1/3/5년)
2)변경: 민간택지 분양가상한제 적용 대상에 거주의무기간 적용(1/3/5년)
3)효과:
거주 소유와 거주분리안됨
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6. 시행시기 및 시행지역
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- 2019년 10월 초에 공포 및 시행 예정
- '주거정책심의위원회' 에서 '시장상황을 종합 고려'하여 별도 진행 예정
- 적용 배제: 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 외자유치 관련 주택(경제자유구역委 심의/의결 필요), 관광특구내 초고층건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등
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분양가 상한제 도입제도의 장점
1) 재건축 조합과 건설업계가 후분양을 통해 분양가를 높게 받으려는 꼼수를 막기 위해서는 분양가 상한제 도입이 바람직하다.
2) 분양가 상한제가 적용되면 재건축이 어려워져 재건축 추진 단지 수익성이 나빠질 뿐만 아니라 전반적인 집값 하락으로 이어져 내 집 마련 실수요자에게 유리할 수 있다.
3) 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 빌미로 공정한 기준도 없이 민간 아파트 분양가를 무작정 통제하는 것보다 차라리 분양가 상한제를 도입해 심사위원회를 통한 공정한 가격을 결정하는 게 낫다.
분양가 상한제 도입에 대한 부작용
1) 분양가 상한제는 사실상 서울 시내 재건축, 재개발 사업을 중단하자는 것으로 주택 공급이 크게 위축될 것이다.
2) 직접적인 가격 통제에 따른 집값 안정 효과보다 이후 부작용이 더 크다는 게 문제다. 신규 분양 가격을 낮춘다고 일반 주택 가격까지 내려올지는 미지수다.
3) 분양가와 시세와의 격차가 크기 때문에 일명 로또 아파트가 늘어나면서 청약 과열이 나타날 것이다. 특정 당첨자에게 과도한 수익을 안겨주는 부작용이 우려된다.
4) 품질 저하 가능성이 매우 크다. 분양가 자율화 이후 설계, 자재 면에서 업그레이드된 주택을 공급해왔는데 앞으로 상한제가 시행되면 설계나 품질 상향에 제약이 될 것이다.
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